Квартира в ипотеке: способы продажи, список документов

«Можно ли продать квартиру в ипотеке?» – к нам часто обращаются с таким вопросом. Отвечаем: можно. Хотя непогашенный ипотечный заем считается обременением. А это значит, что стандартный алгоритм продажи здесь не сработает.

Законодательная база

Несмотря на то, что ипотечная жилплощадь не является полноправной собственностью, продать ее можно, главное — юридически грамотно осуществить процедуру продажи.

Согласно статьям 29 и 33 Федерального закона «Об ипотеке», заемщик имеет право эксплуатировать и продавать жилплощадь, приобретенную на полученные от ипотечного кредитования средства, при условии согласия банка-кредитора. В случае несоблюдения условия пользования ипотечной недвижимостью, все права на нее переходят к кредитной организации (ст. 301 ГК РФ).

Какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеке

В зависимости от выбранной схемы продажи вам пригодятся следующие документы:

• Подтверждение платежеспособности покупателя;
• Договор купли-продажи, подписанный обеими сторонами;
• Подтверждение отсутствия задолженности по ипотеке;
• Закладная по займу;
• Подтверждение перевода средств покупателем, которыми будет погашена оставшаяся часть ипотечного кредита;
• Подтверждение снятия квартиры с обременения.

Продажа квартиры с ипотекой: как действовать?

Как мы уже отмечали ранее, непогашенная ипотека при продаже – это обременение, причем серьезное. Поэтому и действовать вы можете различными способами. Можно, к примеру, предварительно самостоятельно снять обременение с квартиры и продать ее по рыночной цене. А можно продавать в текущем виде, то есть с ипотечным займом, но в этом случае стоимость квартиры придется заметно снизить.

Вы можете предварительно снять обременение или продать квартиру вместе с долговыми обязательствами

Изучите все возможные схемы продажи и выберите самый оптимальный для себя путь.

Досрочное погашение кредитного долга

Вариант не самый простой: покупатель оплачивает установленную сумму, заемщик-собственник отдает полученные деньги банку в счет займа. Данный способ часто используется при продаже квартир в еще строящихся объектах.

Основная сложность заключается в поиске покупателей: для многих факт наличия непогашенной ипотеки является отпугивающим фактором. И это неудивительно, поскольку схема покупки в этом случае, как мы уже отметили, не самая простая – как юридически, так и практически, и требует от покупателя дополнительных действий.

Для начала необходимо получить согласие кредитора, то есть банка. В заявлении на разрешение продажи заемщику нужно аргументировать желание преждевременно закрыть свой долг, поскольку для банка изменение условий кредитования совершенно невыгодно.

После этого составляется договор и вносится задаток, ликвидирующий остаток задолженности. Завершающий этап – ипотека закрывается, квартира освобождается от обременения. Дальше все традиционно: в Регпалате переоформляется право собственности на проданную недвижимость.

Самостоятельная продажа

В сложившихся обстоятельствах, когда заемщик продает квартиру, являющуюся собственностью банка, важно не пытаться утаить это от потенциальных покупателей. Напротив, лучше на начальном этапе переговоров обсудить все условия будущей сделки и акцентировать внимание на ее особенностях. В противном случае продавец рискует быть обвиненным в попытке вовлечь покупателя в аферу.

Шаг первый – покупатель сообщает кредитной организации о желании выкупить залог. После этого составляется предварительный документ, подтверждающий согласие сторон совершить сделку. Такое соглашение заверяется нотариально.

Шаг второй – ликвидация задолженности, оставшуюся сумму от общей стоимости квартиры передает заемщику. Как правило, для передачи денег используются банковские ячейки.

Шаг третий — снятие обременения с объекта недвижимости, составление договора. Заключительный этап — изъятие денежных средств из банковских ячеек.

Содействие кредитной организации

Данная схема снимает ответственность за проведение сделки с заемщика, поскольку в качестве продавца выступает непосредственно банк. Сотрудники кредитной организации берут на себя обязательства по подготовке документов, выдают ячейку, а от физлица требуется только подпись.

Банковские представители сообщают в Регпалату о проведении запланированной продажи. Затем покупатель ипотечной недвижимости погашает долг, оставляя утвержденную сумму денег в банковской ячейке кредитора, оставшуюся часть стоимости жилья – во второй ячейке.

После сообщения банка в Регпалату о выплате кредитного долга с недвижимости снимается обременение.

С точки зрения реализации, для заемщика такой способ продажи удобен и требует от него минимум участия. Однако он не самый прибыльный, поскольку во главе такой сделки стоят интересы кредитной организации. В результате главным при продаже становится возврат долга и максимально короткий срок сделки, а не выгода для заемщика. Поэтому данный способ подходит тем, кто срочно нуждается в деньгах и заинтересован именно в быстрой сделке.

Продажа долговых обязательств

В этой схеме объектом продажи выступает не сама квартира, а долг заемщика. То есть в результате заключения сделки ипотечный кредит переоформляется на нового собственника. Данный вариант популярен благодаря либеральному ценообразованию. Это очень привлекательно для потенциальных покупателей.

Процедура переоформления практически идентична стандартной: потенциальный покупатель подает заявку на получение ипотечного займа и предоставляет пакет необходимых документов. При положительном ответе далее реализуется оценка недвижимости и перерегистрация залога в регистрационной палате. Заемщик подписывает договор о переуступке долга по ипотеке перед банком и больше не является ни собственником недвижимости, ни должником.

Приобрести ипотечные долговые обязательства может не только физлицо, но и другой банк. При таких условиях осуществления продажи долг оформляется на кредитную организацию, которая предоставила необходимую сумму для погашения ипотеки.

Сегодня такой формат продажи – частое явление, так как процентная ставка по кредиту динамично сокращается и заемщики переводят остаток задолженности в банки с более выгодными условиями кредитования.

Безусловно, данная схема выгодна для заемщика, однако не все кредитные организации согласны на ее осуществление. Некоторые из них приводят «аргументы» (понятные лишь самим сотрудникам оскорбленного банка) против такого перевода. Другие в правила сотрудничества с банком заранее вписывают пункты, регламентирующие подобные ситуации с установленными штрафными санкциями, чтобы не допустить таких прецедентов.

Если ипотечная квартира находится в собственности у заемщика менее трех лет и продана дороже цены, установленной на момент покупки, продавец обязан заплатить налог в размере 13%.

Риски при продаже квартиры по ипотеке

На практике риск у продавцов ипотечного жилья всего один – это отказ банка в одобрении сделки. Причем причин, по которым вам могут отказать в сделке, множество. Но проблема в том, что основания для отказа банк вам озвучивать не обязан.

Главным риском для продавца является отказ банка-кредитора в одобрении продажи.

И если случилось так, что ваш кредитор высказал категорическое «нет» в отношении возможной сделки, все, что остается продавцу – это вернуть полученный залог своему покупателю.

Кстати, даже если в договоре прописано требование о возврате двукратного размера залога в случае разрыва сделки, требовать от вас этого покупатель не вправе. В данном случае сделка срывается не по вашей вине, а по независящим от вас внешним обстоятельствам. То есть любое требование компенсации за сорвавшуюся покупку является незаконным.

Поэтому мы рекомендуем отложить полученный залог до получения одобрения от банка, в противном случае вам придется оплачивать залог из своего кармана.